Une réforme fiscale majeure pour l’immobilier suisse
La suppression de la valeur locative marque l’un des changements fiscaux les plus importants pour les propriétaires suisses. Acceptée en votation populaire le 28 septembre 2025, la réforme doit entrer en vigueur le 1er janvier 2029. Elle met fin à un système longtemps débattu : l’imposition d’un revenu théorique pour les propriétaires qui occupent leur propre logement.
Pour les ménages propriétaires, le changement est concret. Mais pour les investisseurs immobiliers, l’enjeu est plus large. La réforme modifie les arbitrages entre propriété directe, dette hypothécaire, entretien, rénovation énergétique et diversification patrimoniale. Elle impose donc une lecture stratégique, pas seulement fiscale.
Ce qui change avec la suppression de la valeur locative
Dans le système actuel, un propriétaire occupant déclare une valeur locative comme revenu imposable, en contrepartie de certaines déductions, notamment les intérêts hypothécaires et des frais liés à l’entretien. Avec le changement de système, cette valeur locative disparaît pour les logements occupés par leur propriétaire.
Mais la réforme ne consiste pas simplement à supprimer un impôt. Elle s’accompagne d’une restriction importante des déductions privées. Selon les informations du Département fédéral des finances, les intérêts passifs privés ne seront plus déductibles que de manière limitée, et les frais d’entretien ne seront en principe plus déductibles pour les logements occupés par leur propriétaire. Certaines exceptions et dispositions transitoires existent, notamment pour les primo-accédants et certains travaux énergétiques selon les règles applicables.
Pourquoi les propriétaires doivent revoir leur stratégie d’endettement
Pendant des années, le système suisse a encouragé de nombreux propriétaires à conserver une dette hypothécaire élevée. Les intérêts pouvaient réduire le revenu imposable, ce qui rendait parfois fiscalement intéressant de ne pas amortir trop vite. La fin de la valeur locative et la limitation des déductions changent cet équilibre.
À partir de 2029, garder une dette importante pourrait perdre une partie de son intérêt fiscal pour certains propriétaires occupants. La question deviendra plus patrimoniale que fiscale : faut-il amortir davantage, conserver de la liquidité, investir ailleurs, ou répartir son capital entre plusieurs véhicules immobiliers. La bonne réponse dépendra du revenu, du canton, du taux hypothécaire, de l’âge, du patrimoine et de la tolérance au risque.
Un impact différent pour l’investissement locatif
Il est essentiel de distinguer propriété occupée et investissement locatif. La réforme vise avant tout l’imposition de la valeur locative des logements occupés par leur propriétaire. Pour un bien loué, le propriétaire continue en principe de déclarer les loyers perçus comme revenu immobilier, avec une logique fiscale différente.
Cette distinction est importante pour les investisseurs. Un immeuble de rendement, une participation dans un projet immobilier ou un financement immobilier ne s’analyse pas de la même manière qu’une résidence principale. La fiscalité, les flux de revenus, les risques, les frais déductibles et la liquidité ne sont pas identiques. La suppression de la valeur locative peut donc renforcer l’intérêt d’une approche patrimoniale plus diversifiée.
Rénovations énergétiques : un sujet à anticiper
La fin du système actuel soulève aussi une question pratique : comment planifier les rénovations. Si certaines déductions disparaissent ou se réduisent, les propriétaires auront intérêt à étudier le calendrier des travaux avant l’entrée en vigueur de la réforme. Les rénovations énergétiques, en particulier, doivent être regardées avec attention, car elles combinent fiscalité, valeur du bien, coûts d’exploitation et durabilité.
Pour les investisseurs, ce point dépasse la résidence principale. Le parc immobilier suisse vieillit, les normes énergétiques progressent et les attentes des locataires évoluent. Les actifs capables d’intégrer efficacement la rénovation énergétique peuvent conserver une meilleure attractivité à long terme.
Résidences secondaires et cantons touristiques
La réforme s’accompagne également d’une possibilité de taxation particulière sur les résidences secondaires. Ce point intéresse directement certains cantons touristiques, où la part de logements de vacances est élevée et où la suppression de la valeur locative pourrait créer des pertes fiscales.
Pour un investisseur ou un propriétaire de résidence secondaire, l’analyse doit donc être cantonale. Le même changement fédéral peut produire des effets différents selon la localisation du bien, la fiscalité locale, la pression touristique et les décisions politiques cantonales.
Ce que cela signifie pour les investisseurs immobiliers
La suppression de la valeur locative rappelle une évidence : l’immobilier n’est jamais seulement une affaire de prix au mètre carré. C’est aussi une affaire de fiscalité, de financement, de durée de détention, de charges, de rénovation et de transmission patrimoniale.
Dans ce contexte, les investisseurs ont intérêt à clarifier leurs objectifs. Cherchent-ils un revenu régulier, une plus-value à long terme, une diversification hors de leur résidence principale, ou une exposition à des projets financés sur une durée définie. Ces objectifs ne conduisent pas aux mêmes solutions.
Pourquoi les modèles collectifs gardent leur intérêt
La réforme peut encourager certains propriétaires à repenser la concentration de leur patrimoine dans un seul bien occupé. Les modèles collectifs comme le crowdinvesting ou le crowdlending immobilier offrent une autre manière d’accéder au marché : ticket plus fractionné, exposition à plusieurs projets, durée définie selon les cas, et gestion professionnelle du dossier.
Ces solutions ne suppriment pas le risque. Elles permettent toutefois de distinguer plus clairement les usages : habiter son logement d’un côté, investir dans l’immobilier de l’autre. Cette séparation peut devenir plus pertinente lorsque les avantages fiscaux liés à la dette privée diminuent.
Les questions à poser avant 2029
Les propriétaires et investisseurs disposent encore de temps avant l’entrée en vigueur de la réforme. Mais c’est précisément maintenant qu’il faut préparer les arbitrages. Le niveau d’endettement est-il toujours optimal. Les rénovations doivent-elles être anticipées. La résidence principale représente-t-elle une part trop élevée du patrimoine. Le portefeuille immobilier est-il suffisamment diversifié. La fiscalité cantonale change-t-elle l’analyse.
Ces questions ne se traitent pas avec une réponse unique. Elles nécessitent une analyse personnalisée, intégrant fiscalité, financement, rendement, risque et horizon de placement.
Conclusion
La suppression de la valeur locative ne doit pas être lue comme une simple bonne ou mauvaise nouvelle. C’est un changement de système. Elle allège un impôt contesté, mais réduit aussi certains mécanismes de déduction qui structuraient depuis longtemps les décisions des propriétaires.
Pour les investisseurs immobiliers, le message est clair : 2029 se prépare dès maintenant. La valeur ne viendra pas seulement du marché, mais de la qualité de la stratégie patrimoniale : dette maîtrisée, rénovation planifiée, fiscalité comprise, diversification réfléchie et choix de véhicules adaptés.
